שמאי משכנתא

שמאי משכנתא

למה אם החלטתי, אני רוצה לקנות נכס,  לאחר שערכת חוזה מסודר מול עורכי דין  וסיכמתי מול המוכר את עלות הקניה, ובדקתי בעצמי ועם מתווכים (ברוב המקרים) והגעתי למסקנה כי עלות זאת סבירה ומתאימה לי לצורך רכישה, למה הבנק עכשיו רוצה לבזבז לי  עוד כסף להזמין שמאי ללקיחת משכנתא , 

הרי אם המחיר סוכם בין הקונה ולרוכש ואפף מעוגן בחוזה אזי אני צריך את המשכנתא בהתאם לאותו הסכום ולא בהתאם למה שיחליט שמאי שלא היה צד בעסקה.

אז זהו שפה הטעות של מרבית האנשים הרוכשים נכס, ולכן נתחיל במאמר זה, שבסופו תצאו עם כל התשובות שתמיד שאלתם אך לא קבלתם תשובה.

ראשית דיברנו בעבר על כך ששמאי מקרקעין מחויב לעבוד בהתאם לקווים מנחים ותקינה שמאית שאושרה על ידי משרד המשפטים, המקרה הזה שמאי יערוך את השומה בהתאם ל"לתקן 19" בטוחה לאשראי.

תקן זה יחול על שומות לצורך בטוחה עבור הבנק או חברת ביטוח או כל גורם אחר המספק אשראי.

"ערך למטרת בטוחה", ערך זה מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית בהתבסס על זכויות קנייניות הקיימות וזאת לאחר שנוכו משווי השוק כל מרכיבי השווי ספקולטיבי (פיזי, תכנוני )

תפקידו של שמאי הבנק לבדוק את שווי הנוכחי של הנכס וזאת בהתאם למצבו הפיזי והמשפטי בעת עריכת השומה.  הזמן ביקור הנכס יבדוק השמאי את נסח טאבו והיתר הבניה שברשותכם/ בתיק הבניין של הנכס בעירייה ויוודא כי כל הפרטים תקינים ואין חריגות בניה שלא ידועות בנכס ולכך יש השפעה על השווי.

בנוסף בביקור יציין השמאי בשומתו מהו הנכס הנישום, קומה, מספר חדרים, משופץ וכדומה ובהתאם לכך ימשוך עסקאות הקרובות ביותר לנכס המבוקש לצורך השוואה מחירים תוך התאמות נדרשות וזאת בהתאם לידיעתו של שמאי המקרקעין.

1. שווי השוק הנוכחי של הנכס- שווי הנכס בהתאם למצבו המשפטי והפיזי לאחר שהובאו בחשבון כל עסקאות/ גורמי ההשוואה הרלוונטים.  בהתאם לתקן 19, שמאי מקרקעין מעריך את  "שווי השוק"  אך בדגש כי זהו המחיר ההגיוני והסביר ביותר שבו היה נמכר הנכס המיועד לשמש כבטוחה לאשראי , במועד הקובע לשומת מקרקעין, בין קונה מרצון למוכר ברצון, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כאשר הצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה.
    
2. שווי שוק למימוש מהיר- משמעות הדבר היא,בעת לקיחת משכנתא אנו מתחייבים לעמוד בתשלומים, אם  מסיבה מסויימת המשכנתא אינה משולמת, והבנק אינו מצליח להסדיר את החוב מול הרוכשים, במקרה כזה  הבנק שומר לו את האפשרות למכור את הנכס בהליך מהיר, במצב זה המחיר יהיה נמוך משווי הנכס ויהיה עליכם להתגמש, אך כל שברצונו של הבנק זה להחזיר את החוב באם יוותר הפרש תקבלו אותו לידיכם. מימוש מהיר אינו הליך אשר רצוי לשני הצדדים מכיוון שהוא כרוך בהליך משפטי ופגיעה בתדמיתם. 
   
   
3. ערך הכינון- משמעות ערך כינון,  אם חלילה המבנה נהרס מה עלות שיקומו או בנייתו מחדש למצבו הנוכחי.  את ערך כינון תצטרכו לצורך ביטוח מבנה לאחר לקיחת המשכנתא.

דוגמא, חתמתם על חוזה בו המחיר 2,000,000 ש"ח לרכישת הנכס והגיע שמאי מטעם הבנק והעריך את שווי המכירה ב- 1,900,000 ש"ח אזי הבנק מקבל את הערכת השמאי 1,900,000 ש"ח .

ולהפך, אם השמאי העריך ב- 2,000,000 ש"ח בהתאם לחוזה נסגרה העסקה על 1,900,000 ש"ח הבנק מקבל את הערכת החוזה הנמוך יותר מהערכתו של השמאי.

• קבלת אישור עקרוני למשכנתא ,רצוי לקבל אישור עקרוני בטרם מתחייבים בחוזה מול המוכר וזאת למניעת אי נעימות עתידית בה בסופו של עיניין הבנק לא מאשר לכם לקיחת משכנתא בשל שיקולים שונים השמורים לבנק.
• קבלת רשימת שמאים שעובדים מול הבנק בו קיבלתם אישור עקרוני, יש לפנות לאחד השמאים ולזמנו לעריכת השומה לצורך הבטוחה. בעת ביקור השמאי יש לשלם את שכר טרחתו , השמאי יבצע את הערכת הנכס ויעביר את שומתו ישירות לבנק.
  בעת הביקור או לפני הגעתו של השמאי יבקש ממכם השמאי להמציא לו מסמכים שונים הדרושים לו לביצוע השומה (נסח טאבו, חשבון ארנונה וכדומה)

שימו לב, השמאי אינו מחויב להעביר לכם העתק,  אך אתם יכולים לפנות לבנק לדרוש העתק מהשמאות שנערכה.

לאחר קבלת השמאות בבנק ואישורה ייקבע סכום המשכנתא המאושר סופית ללקיחה.

עלות ביקור ועריכת השומה על ידי שמאי הבנק נתונה בד"כ בהתאם להסכם מול הבנק , אך לרוב המחירים נעים בין 500 ל- 1200 ש"ח

• השמאי בעל ניסיון בתחומו לאחר שחקר ולמד את הנושא ולכן סביר שהבנק יסמוך עליו יותר מאשר על חוזה שערכתם בין  מוכר וקונה, לכן לעיתים רצוי לקחת שמאי שעובד מול הבנק ולשלם קצת יותר ולדעת מה השווי ואם צפויות הפתעות נוספות בטרם חתימה על חוזה.
• באופן עקרוני לא ניתן לערער על שומתו של שמאי הבנק , אך במקרים יוצאי דופן כאשר השווי שהתקבל נמוך משמעותית ניתן לבקש הערכת שמאי אחר מטעם הבנק. אך יש להביא זאת בחשבון כי ברוב המקרים שומתו של השמאי לא תינתן לערעור.
• תדאגו לקבלת אישור עקרוני מהבנק , בדקו היטב את התנאים המוצאים לכם ואף התייעצו מול אנשי מקצוע, לקיחת משכנתא במרבית המקרים נלקחת ל30 שנה ולכן כדאי לדעת שקיבלתם את ההצעה הטובה ביותר .