היטל השבחה משמעות ודרך חישוב

מהו היטל השבחה- בהתאם לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה המחוקק מגדיר היטל השבחה עליית שווים של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה ואישור מתן שימוש חורג.
היטל השבחה בהגדרתו אינו מס אלא "היטל" המשולם לרשות המקומית עבור צורכי ציבור בין היתר לצורך תכנון ופיתוח, שימור אתרים ועוד  

גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב אישור תוכנית בניה, מועד התשלום של היטל ההשבחה הינו ביום המימוש. 

אישור תוכנית - מרגע אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) או תוכנית מפורטת הנותנת זכויות מעבר לזכויות הבניה הקיימות בקרקע נוצרת באותו הרגע השבחה של המקרקעין והשווי המחושב ילקח הן מהקיים והן מהזכויות הנוספות הבלתי מנוצלות או לחילופין בהתאם למתן היתר הכולל תוספת בניה בהתאם לזכויות הבניה הנוספות שאושרו בתוכנית , משמע שהמבקש מיישם את רצונו לממש את אותן זכויות ומכאן הזכויות מנוצלות.

מתן הקלה- הרשאה לקבל היתר לביצוע פעולת בניה בסטייה מהוראות תוכנית מאושרת, משמעות הדבר כי ההקלה המבוקשת אינה חלק מאותה תוכנית מאושרת אלא מבוקשת בנוסף , יש לשים לב כי ההקלה המבוקשת הינה מהווה סטייה ניכרת {בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002} אחרת אין באפשרות הועדה המקומית לאשרה , אלא רק סטייה שאינה מוגדרת כסטייה ניכרת לוועדה המקומית יש שיקול דעת האם לאשרה בהתאם לדרישת המבקש, לדוגמא בשל מצב תכנוני המבקש סטייה/הקלה מקו בניין,..
על מנת לאשר הקלה בוועדה המקומית יש תחילה לפרסמה לציבור בהתאם להוראות החוק ובכך לתת אפשרות להתנגדויות, גם אם התקבלו התנגדויות באפשרות הועדה לזמן ולשמוע את ההתנגדויות אך אין זה מונע את אישור ההקלה בהתאם לשיקול דעת הוועדה.
שימוש חורג- שימוש במקרקעין השונה / מנוגד למאושר בתוכנית בניין עיר החלה על המקרקעין. משמעות הדבר כי המבקש מגיש בקשה להיתר למטרת המקרקעין שונה מייעודו המאושר למשל , בית מגורים מבוקש למרפאת שיניים , המרפאה איננה חלק מהתב"ע ומכאן מדובר בשימוש חורג . גם במקרה זה כמו בהקלה יש תחילה לפרסמה לציבור בהתאם להוראות החוק ובכך לתת אפשרות להתנגדויות, גם אם התקבלו התנגדויות באפשרות הועדה לזמן ולשמוע את ההתנגדויות אך אין זה מונע את אישור ההקלה בהתאם לשיקול דעת הוועדה.

• מכירה או העברת זכויות במקרקעין (בתמורה או ללא תמורה)- גם אם המוכר / מעביר הזכויות לא ניצל את הזכויות הנוספות מכח תוכנית בניין עיר או מפורטת , אך החליט כי הוא מוכר את המקרקעין חלה עליו חובת תשלום היטל השבחה. ההיטל יחושב מיום קבלת אישור התוכנית ויחושב רטרואקטיבית עד ליום המכירה.
• קבלת היתר בניה- לאחר אישור תוכנית המקנה זכויות בניה נוספות, המבקש מגיש תוכנית/ בקשה להיתר למימוש הזכויות המאושרות. מרגע קבלת היתר הבניה המבקש יידרש לשלם גם היטל השבחה בשל מימוש הזכויות.
• יום תחילת השימוש בפועל כפי שאושר

1. ישנם מקרים בהם רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין באופן חלקי או מלא מתשלום היטל השבחה בגלל מצבו החמרי.
2. לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

• המקרקעין בייעוד מגורים ומיקומו ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
• חלה השבחה במקרקעין בייעוד למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, וכן ביישובים על מקרקעין באזור יהודה ושומרון (מעבר לקו הירוק) פטורים מתשלום היטל השבחה.
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.
• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ביום ההשבחה, מינימום עשר שנים, והמיועדים לבניה או להרחבת דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).
• הקמת ממ"ד. הפטור יינתן לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

המחוקק קבע כי מי שרשאי לערוך שומת היטל השבחה הוא שמאי מקרקעין מוסמך בלבד בסמוך לאחר אישור התכנית המשביחה, אישור שימוש חורג או מתן הקלה.
שים לב שהועדה המקומית רשאית לדחות את עריכת שומת היטל השבחה עד למימוש זכויות הבניה שבהם חלה ההשבחה, במקרה זה על הועדה המקומית להודיע לבעל המקרקעין על חובתו לתשלום היטל המקרקעין תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית.
למרות ההודעה של הועדה המקומית כל בעל מקרקעין יכול לבקש לאפשר לו לשלם מיידית את ההיטל החל עליו בשל ההשבחה, מרגע קבלת דרישתו של בעל המקרקעין תיערך שמאות להיטל ההשבחה החל במקרקעין תוך 90 יום.

שמאי המקרקעין מעריך את שווי הנכס פעמיים, בהתאם לגישת ההשוואה, יש להביא בחישוב 3 נכסי מקרקעין דומים באופיים לנכס הנישום בטווח של 3 שנים , תוך מינימום התאמות 

1. לפני אישור התוכנית המשביחה מצב המקרקעין as ia , כולל היעוד הקיים בשטח או הזכויות המנוצלות בטרם התוכנית המשביחה . 
2. לאחר אישור התוכנית  בהתחשב בתאריך מתן תוקף לתוכנית המשביחה או לתאריך אישור ההקלה ושימוש חורג . כלומר בתוספת זכויות הבניה המנוצלות או הבלתי מנוצלות או השימוש החורג/ יעוד החדש, 

ההפרש בין שתי הערכות הינה ההשבחה , מחצית משווי הערכה (50%)  זו היא היטל ההשבחה.

שמאי מכריע הינו שמאי הנקבע ע"י שר המשפטים (קיימת רשימה סגורה של שמאים מכריעים) בתיקון מספר 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף בתחילת מאי 2009, ניתנה הסמכות לשמאי מכריע לשמש כשופט/ מכריע בסכסוכים הנוגעים לשומות מקרקעין הדנות בנושאים מגוונים, בין היתר תפקידו להכריע בסכסוכים הנוגעים להיטל השבחה.

שכרו של השמאי המכריע ישולם ע"י שני הצדדים הנוגעים בשומה.

היטל ההשבחה חל במקרים בהם חלה השבחה במקרקעין, תשלום היטל ההשבחה חל על בעל המקרקעין או המוכר וזאת גם במקרים בהם לא מומשו זכויות הבניה הנוספות מכאן שאושרה תוכנית משביחה אך בעל המקרקעין לא התייחס אליה, בעת מכירה עליו עדין לשלם את ההיטל וזאת על מנת לתת "דף חדש/ נקי" לרוכש מאותו יום רכישה באם תהיה תוכנית משביחה היא תחול על אותו רוכש.
בהתאם לתוספת השלישית, ישנם  מקרים בהם ניתן פטור מתשלום היטל ההשבחה וכמו כן לרשות המקומית גם ניתנת האפשרות לפטור חלקי או מלא את בעל המקרקעין מתשלום בהתאם למצבו.
יש לשים לב כי במקרים מסוימים ניתן לערער על השומה ולגשת לשמאי מכריע אשר יכריע האם השומה תקינה או שניתן להפחית מהסכום. בטרם ניגשים יש לקחת שמאי פרטי אשר יערוך שומה בהתאם לצורך ורק בהתאם לעצתו יש לפנות לשמאי מכריע.