תחילה נבין מספר מושגים עיקריים להבנת מאמר זה-
מהו נכס מקרקעין, בהתאם לחוק התכנון והבניה
"מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;בהגדרתו
נכסים אלו קרויים גם נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי ( נדל"ן) בתרגום עברי "נכסים שלא נודדים/נעים", הפירוש הינו נכסים אשר אין אפשרות לנייד/ להזיז ממקום למקום.
הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
כלומר ניתן להבין שבעלות איננה בהכרח מכח חזקה רישומית אלא גם מכח חוזה או הסכם , משמע גם שוכרים/ חוכרים רשאים לעשות שימוש במקרקעין אם סיכמו על כך עם בעל המקרקעין.
שמאי מקרקעין מחויב לעבוד בהתאם ל"קווים מנחים" שנקבעו על ידי הועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, בהתאם לכך ישנם שלושה סוגי שומות עיקריים ,
עבודת השמאי מתבצעת באופן כמעט זהה בכולן,
ראשית על השמאי להחליט בהתאם לבקשת הלקוח והנכס המבוקש מה סוג השמאות המבוקשת ומטרתה, כלומר האם השמאות תהא מקיפה או מלאה,האם מדובר בשווי שוק או שווי לשכירות ומי מבקש השומה הבעלים / חוכר ועוד .
השמאי ירשום את מועד השומה, בהיגיון מועד השומה הינו מועד הבקשה אך לא כך הדבר, לעיתים מתבקש השמאי להעריך נכסים למועדים קודמים בהרבה אפילו עשרות שנים קודם לבקשה,
בעסקאות אשר רוכש מעוניין בפוטנציאל הערכת נכס נעשית אפילו מספר שנים קדימה.
מחובתו של שמאי מקרקעין לערוך ביקור בנכס הנישום, הביקור ייערך עד שלושה חודשים טרם מועד עריכת השומה
(אם לא מתאפשר ביקור בנכס בשל אי שיתוף פעולה , על השמאי לציין זאת במפורש תוך הסבר בשומתו)
בעת הביקור השמאי מצלם את הנכס מכל כיוונו , כולל חזיתות וסביבת הנכס.
בנוסף רצוי בטרם הביקור בנכס להוציא את היתר הבניה החתום מהעירייה בעת הביקור לערוך השוואה בנכס במקביל להיתר וזאת על מנת למצוא חריגות או ליקויי בניה שאינם תואמים להיתר, חריגות אלו יבואו בחשבון בעת הערכת השווי.
בשומתו יפרט השמאי את הנכס, מצבו הפיזי וסביבתו הקרובה , בנוסף, רצוי לציין את התבע"ות החלות על במקרקעין ומה הזכויות הניתנות מהם , שלב זה מאוד מומלץ לבדיקה מכיוון וייתכן כי ישנן תבעות חדשות או מופקדות אשר ישפיעו על שוויו של הנכס , בנוסף אם מדובר במכר ובהערכת שווי שוק שלב זה יראה לשמאי האם מתוכננת חבות של היטל השבחה בעת המכירה.
רצוי כי השמאי יבדוק את תיק הבניין הבלא של הנכס, אי אפשר לדעת מה יעלה ומה יהיה משמעותם בהערכת השווי, חריגות בניה, צווי הריסה וכדומה , כל אותם תגליות יפורטו בשומת המקרקעין.
עסקאות בטוחות/ רשומות- השמאי יוציא עסקאות בנכס הנישום ובנכסים דומים ן/או קרובים לנכס הנישום שנערכו ונרשמו ברשות המיסים. עסקאות אלו יהיו בתווך ה- 3 שנים מהמועד הקובע.
עסקאות צפויות- השמאי לחיזוק עסקאות בטוחות יכול להוציא עסקאות שטרם בוצעו מהאתרים השונים (יד 2, מדל"ן וכו) עסקאות אלו יש צורך להתאימם , כלומר בעסקאות אלו לרוב השמאי יפחית מהשווי המבוקש את עלות המשא ומתן הצפויה באותו הנכס.
יש להדגיש כי ככל שהעסקאות לצורך השוואה יהיו דומות באופיין ובמצב הפיזי של הנכס הנישום יהיו פחות התאמות ובכך השווי הסופי יהיו מדוייק יותר.
בהתאם לעסקאות אלו ולכל הנבדק במהלך שומתו (מצב הנכס והממצאים בתיק הבניין, התוכניות החלות וכדומה.) יערוך השמאי את תחשיב שומת מקרקעין בהתאם לסוג השמאות המבוקשת ויציין את העקרונות לפיהם ערך וחישב את שומתו.
חלקו האחרון של השומה חשוב מאוד ,הצהרת השמאי, השמאי יצהיר על העניין האישי שלו בנכס, על קשר עם בעלי עניין בנכס,
גילוי עניין אישי בנכס אינו פוטר את השמאי מאחריותו לפעול בהתאם לאתיקה המקצועית כשמאי מקרקעין.
לסיכום עבודתו של השמאי מורכבת מאוד ויש המתיימרים להחליפו, אך דעו לכם קוראים יקרים , כי לא לחינם מסלול הלימודים קשה ומפרך עד לקבלת התעודה הנכספת.
אין מדובר בבדיקת שווי בלבד על "רגל אחת " כפי שמציעים אותם גורמים המתיימרים לחסוך בכספכם, בעת השמאות יכולות לעלות סוגיות רבות שמתגלות ויכולות להשפיע על השווי, והחישוב נתון רק בידי השמאי וייתכן שאם אתם "חוסכים" בלקיחת שמאי מקרקעין אתם מפסידים מאות ואלפי שקלים.