מזל טוב , אתם מעוניינים לרכוש דירת מגורים או למכור ? במאמר זה נדבר על הדרך בה מעריך שמאי המקרקעין את שווי שוק והמחיר אותו ניתן לדרוש מהקונה או לחילופין טרם רכישה.
חשוב לדעת, הערכת שווי שוק אינה מקבילה להערכת שווי עבור משכנתא או שיעבוד לבנק (ראה מאמר " שמאי משכנתא")
ראשית נתחיל עם דוגמא קטנה , בעיר תל אביב פורסמה למכירה דירת 4 חדרים בעלות של 3,000,000 שקלים, בהתאם למודעה שטח הדירה עמד על 100 מ"ר ולכן כצפוי הגיעו מתעניינים רבים שהיו מוכנים לשלם מחיר עבור שטח הדירה. לאחר משא ומתן הגיעו הצדדים להסכמה וטרם חתימת החוזה הזמין הרוכש חוות דעת שמאית, בשומתו כתב השמאי "לאחר בחינת היתרי בניה הקיימים בארכיון העירייה נמצא כי שטח הדירה המאושר הינו 80 מ"ר " לפיכך נבנתה תוספת של 20 מ"ר חריגת בניה ולכן שווי הדירה המחושב הינו לפי 80 מ"ר שהם 600,000 שקלים פחות מהמחיר המבוקש.
את חריגת בניה שנבנתה ניתן להכשיר באמצעות הגשת בקשה בעירייה להיתר הסדרת מצב קיים, אך אין התחייבות לאישור הבקשה להיתר (בקשה להיתר נבחנת ע"י מהנדסי הרישוי אך מאושרת ע"י חברי ועדת תכנון ובניה) שנית אם הבקשה תאושר עדין צפויים עלויות הוצאת היתר, עלות היטל השבחה.
ממקרה זה ניתן ללמוד כי קניית דירה יכולה להיות מורכבת ותפקידו של השמאי אינו רק להעריך שווי נכס אלא גם לבדוק בעיות נוספות בנכס שאינן גלויות לעין ונמצאות מתחת לפני השטח.
במסגרת כתיבת שומה השמאי חוקר ברשות המקומית ובאתרים שונים (מינהל, govmap רישום מקרקעין, רשות המיסים ועוד) את "המצב המשפטי של הנכס"
פרק זה מתחלק לשני חלקים , ראשית בחינת סביבת הנכס ושנית בחינת הנכס המוצע לרכישה/מכירה
2 החלקים משפיעים רבות על שווי הנכס,
כאשר אנו השמאים ניגשים לפרק זה אנו ראשית מתמקדים במיקרו ולאט לאט יוצאים אל המאקרו.
נרחיב את סקירת הסביבה ונבחן את השכונה כולה , נבחן מה רמת הסוציו אקונומי בסביבה, האם יש גני ילדים או בתי ספר , מרכזים מסחריים נגישים, סופרים או מכולות לקניית מצרכים ללא צורך בנסיעה ארוכה, פארקים או מקומות בילוי
האם ישנו מקור רעש בקרבת הנכס , האם במהלך היממה שקט או קירבה לכביש ראשי המהווה מקור רעש וזיהום
ברמה המפורטת ביותר, שטח הדירה ,במרבית המקרים ככל שהדירה גדולה ומרווחת מכירה גבוה יותר (כמובן בהתאם לביקוש והיצע באותו אזור) מספר חדרים, קומה, האם יש מרפסת, מעלית, חניה, מחסן מוצמד, רמת תחזוקת הבית ושנת בנייתו, האם עבר שיפוץ, החלפת תשתיות, ובדיקת הנכס בהתאם להיתר בניה מאושר.
כמובן שדרך הערכת השווי נלמדת אצל שמאי המקרקעין מספר שנים, בפרק זה אסביר ממש בקצרה מהי שיטת ההשוואה או גישת ההשוואה.
בדירת מגורים הדרך המקובלת והנפוצה ביותר היא "גישת ההשוואה",
גישת ההשוואה תתבסס על ניתוח של 3 מחירי השוואה לפחות , שהם מחירי מכר לזכויות בעסקה או מחירי היצע לזכויות במקרקעין . את העסקאות הללו השמאי לוקח מאתר רשות המיסים או מחוזי מכר בסביבה.
מטרת השמאי בשלב זה היא למצוא כמה שיותר עסקאות מכר בדירות מגורים הדומות כמה שיותר לנכס הנישום באופיו, מיקומו ומצבו הפיזי.
לאחר מציאת עסקאות (לפחות 3, שנמכרו בטווח של עד 3 שנים) שמאי המקרקעין ייתן מקדמים אשר יתאימו את נכס ההשוואה לנכס הנישום (מקדמים אקוויוולנטים) ולאחר ההשוואה ה"מתוקנת" עם הקדמים הוא יחלץ את השווי למ"ר ויכפיל בשטח הדירה המבוקשת ובכך יגיע לשווי הנכס
השמאי יכול לחזק את טענתו של השווי בכך שימצא עסקאות מבוקשות (מאתרים יד 2 או מדל"ן וכדומה) ויחלץ מהם את השווי למ"ר , בד"כ שמאי המקרקעין יפחית מהמחיר המבוקש אחוז של משא ומתן וזאת כי הנכסים המוצאים טרם נמכרו והמחיר צפוי להשתנות.
המלצה חמה! עדיף לקחת שמאי מקרקעין שיבצע הערכת שווי בטרם המכירה או הרכישה גם על מנת שנדע שאנו לא רוכשים "חתול בשק" וגם לוודא שהמחיר עליו הסכמנו הינו מחיר סביר לאותו הנכס או לחילופין מוכרים הדורשים מחיר מופקע שיגרום להברחת רוכשים פוטנציאלים.
פעמים רבות אני שומעת רוכשים שאומרים לי " מה לשלם מחיר נוסף לשמאי מקרקעין שיכין שומה!!! " ואז מצטערים כי לרכוש דירה ב2,000,000 ש"ח זה סביר בעיניים אבל להוציא עוד עלות עבור שומה מקצועית זה יקר ובמרבית המקרים ההפסד הוא יקר יותר.
דעה נוספת שנשמעת "המתווך אמר לי מה המחיר הסביר" אז אני מגלה לכם סוד, כל נכס הוא אינדיבידואלי, ייתכן והוא יהיה בעל פרמטרים דומים לנכסים אחרים בסביבתו , לדוגמא , גודל הנכס, קומה, מעלית, חניה , משופץ וכדומה, אך מתווך הוא לא שמאי ואין לו סמכות משפטית לבדוק האם הנכס תואם מצב קיים או בעל חריגות , משועבד, האם חלה היטל השבחה על הנכס, ובכלל האם המחיר שהוא טוען כסביר אולי הוא יקר לדירה המבוקשת, והרוכש המסתמך על קבלת משכנתא ייתקל בבעיה מול הבנק,. מתווך מסתמך על הדירות שמכר או המוצעות למכירה באותו אזור או בסמוך אבל כפי שלמדנו במאמר זה המחירים המוצעים לא בהכרח משקפים את הדירה המוצעת.